주택정책의 핵심은 ‘공정’과 ‘신뢰’다. 무주택 실수요자에게 우선 공급되는 분양주택, 각종 세제·금융 혜택이 수반되는 공공주택 제도는 모두 실거주를 전제로 설계돼 있다. 그런데 당첨 이후 실제로 거주하지 않거나 편법 임대를 하는 사례가 반복된다면, 제도의 취지는 무너지고 성실한 다수만 피해를 본다. 실거주의무 불이행이 확인되는 때에는 지체 없는 이행명령과 엄정한 조치가 뒤따라야 하는 이유다. 공공분양, 신혼·생애최초 특별공급 등은 ‘실거주’라는 조건을 핵심으로 한다. 이는 단순한 행정 편의가 아니라, 투기 수요를 차단하고 주거 사다리를 복원하기 위한 최소한의 안전장치다.

정부가 지난해 8월 투기거래 방지를 위해 수도권 주요 지역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정한 이후, 외국인들의 서울 주택거래가 절반 이상 줄어든 것으로 집계됐다.국무조정실 부동산감독추진단은 12일 정부서울청사에서 제7차 부동산 불법행위 대응협의회를 열고, 이같은 사실을 확인했다. 이날 회의에서는 국토교통부, 금융위원회 등 각 부처가 추진하고 있는 부동산 불법행위 조사·수사 현황 및 향후계획 등을 공유하고, 공조방안을 집중 논의했으며 아울러 국토부가 지난해 8월, 투기거래 방지를 위해 외국인의 주택거래를 대상으로 수도권 주요지역을 토지거래허가구역으로 지정한 이후 외국인의 주택거래량에 대해 면밀히 살펴봤다.

국토부가 주요 외국인 토지거래허가구역을 대상으로 2024년 9~12월과 2025년 같은 기간 주택거래량을 분석한 결과, 거래량은 일제히 감소한 것으로 나타났다. 수도권 전체 외국인 주택거래량은 35% 감소(2279건→1481건) 했다. 지역별로는 서울이 51% 감소(496건→243건)해 감소 폭이 가장 컸고, 경기도는 30%, 인천은 33% 감소했다. 정부는 투기방지 실효성 확보를 위해 실거주의무 이행여부를 철저히 점검하고, 실거주의무 불이행이 확인되는 경우에는 이행명령 등 엄중히 조치할 예정이다. 이날 회의에서는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 이후 다운계약, 편법증여, 명의신탁 등 중과 회피 목적의 불법행위가 증가할 가능성이 있다는 점에서 이를 적발하기 위한 조사·수사 강화방안도 집중 논의됐다.

물론 참석기관들은 유예 종료 이후 다운계약, 편법증여, 명의신탁 등 중과 회피 목적의 불법행위가 증가할 가능성이 있다는데 의견을 같이하고 이를 적발하기 위한 조사·수사 강화방안을 집중적으로 논의했다. 또한 최근 규제지역 아파트 경매시장 등에 사업자대출자금 등이 유입되고 있다는 일부 우려를 감안해 금융위원회와 금융감독원은 경락잔금 대출에 대한 지역·업권·대출유형별 현황을 파악하고, 쏠림현상 등 포착 시 금융회사의 대출규제 준수 여부를 집중점검할 계획이다.

사업자대출을 통한 경락자금 활용 등 용도 외 유용 여부를 적발하기 위해 고위험 대출군을 선별해 해당 대출군에 대해 금융회사가 자체 점검하도록도록 지도하고, 필요시 금융감독원의 현장점검도 실시할 예정이다. 부동산감독추진단장인 김용수 국무2차장은 "다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 홍보 및 상담을 강화해 납세자의 혼란 및 불편을 최소화하겠다"며 "종료 이후에는 세금 회피를 위한 다양한 편법거래, 거짓신고 등이 나타날 수 있는 만큼 관계부처가 유예종료 전부터 긴밀히 협력해 철저히 대비하라"고 지시했다.

특히 분양가상한제 적용 단지나 공공택지 공급 주택은 시세 대비 낮은 가격으로 공급되는 만큼, 그 차익은 공공이 보전한 사회적 비용에 가깝다. 실거주의무를 위반하는 행위는 곧 그 비용을 사적으로 전유하는 것과 다름없다.현장에서 문제는 ‘적발의 어려움’과 ‘제재의 약함’이다. 전입신고만 해두고 실제 거주하지 않는 이른바 ‘위장 전입’이나, 단기간 거주 후 사실상 임대하는 방식 등은 단속이 쉽지 않다. 그러나 확인된 사례에 대해서조차 미온적 대응이 이어진다면, 시장에 잘못된 신호를 준다. 위반의 기대이익이 제재의 기대비용보다 크면, 위반은 구조적으로 반복된다.

따라서 실거주의무 불이행이 확인되는 즉시 △이행명령 △과태료·벌금 부과 △공급계약 해지 및 환수 △청약 제한 등 단계적·병행적 제재가 작동해야 한다. 특히 이행명령은 단순 권고가 아니라, 기한과 불이행 시 후속 조치를 명확히 고지하는 ‘실질적 명령’이어야 한다. 엄정한 사후 제재와 함께, 사전적 예방 장치도 강화할 필요가 있다. 전입·전출, 건강보험·전기·수도 사용량 등 객관적 데이터를 연계한 상시 점검 체계를 구축하면 위장 거주를 가려내는 정확도를 높일 수 있다. 또한 분양 단계에서 실거주 요건과 위반 시 제재를 명확히 고지하고, 일정 기간 의무 거주 모니터링을 제도화해야 한다.

무엇보다 중요한 것은 ‘일관성’이다. 특정 시기, 특정 지역에 한해 단속이 강화되는 방식은 시장을 왜곡한다. 전국 단위, 상시적 원칙 적용이 신뢰를 만든다. 실거주의무를 엄정히 집행하는 것은 누군가를 처벌하기 위한 조치가 아니다. 오히려 규칙을 지킨 다수의 실수요자를 보호하고, 공정한 경쟁 질서를 회복하기 위한 최소한의 장치다. 주택은 투기의 수단이 아니라 삶의 터전이다. 제도의 취지를 훼손하는 행위가 확인되는 순간, 미루지 말고 엄중히 조치해야 한다. 그래야만 시장은 정책을 신뢰하고, 정책은 시장을 설득할 수 있다. 공정은 선언이 아니라 집행에서 완성된다.