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[칼럼] 국토부 일반 주택담보대출 전입·처분요건 강화

김창석 국장 | 기사입력 2020/06/22 [22:55]

[칼럼] 국토부 일반 주택담보대출 전입·처분요건 강화

김창석 국장 | 입력 : 2020/06/22 [22:55]

 

국토교통부가 일반 주택담보대출 전입·처분요건 강화를 전제로 주택담보대출 실행일로부터 6개월. , 중도금·이주비 대출의 경우 신규 주택 소유권 이전 등기일로부터 6개월이다. 주담대 전입·처분요건 강화 규제 시행일은 행정지도를 거쳐 ‘20.7.1.부터 시행 예정. ‘20.6.30.까지 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전 규정이 적용된다.

 

물론 가계약을 체결한 경우에도 종전 규정이 적용은 가계약의 경우 제3자인 금융회사가 계약성립 여부를 확인할 수 없는 만큼, 종전 규정이 적용되지 않으며, 금융규제 적용에 있어 가계약을 매매계약으로 인정하지 않은 것은 ’18.9.13. 대책 이전부터 일관되게 확립되어 온 사항이다. 아울러 전입하지 않는 경우 대출약정 위반으로 기한의 이익이 상실되어 대출 상환 필요. 또한, 차주는 향후 3년간 주택관련 대출을 받는 것이 제한된다. 또한 주택담보대출을 받는 모든 경우에 이번 대책을 통해 강화되는 처분·전입 요건은 주택구입목적, 주택담보대출을 받는 경우에 적용. 생활안정자금 목적 주택담보대출은 적용되지 않는다.

 

주택구입목적 주택담보대출은 소유권 보존 등기 또는 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 대해 실행된 주택담보대출을 말하며, 신규주택 구입을 목적으로 기존 보유주택을 담보로 받은 대출을 포함한다. 그리고 생활안정자금목적 주택담보대출은 주택구입목적 주택담보대출 외의 목적으로 실행되는 주택담보대출이다. 아울러 보금자리론 전입·실거주요건 강화에 보금자리론 전입·실거주요건 강화 시행일은 주금공 내규 개정을 거쳐 ‘20.7.1.부터 시행 예정. 시행일 전까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 납부했거나 은행창구 등에 대출신청접수를 완료한 차주는 종전규정 적용한다.

 

또한 ‘3개월기산시점은 주택담보대출 실행일로부터 3개월을 기산하며, 보금자리론은 중도금·이주비대출은 취급하지 않는다. 전입 및 실거주요건의 확인 방법은 (전입) 차주가 대출실행시점 또는 대출 실행 후 3개월 내에 전입 후 전입세대열람원을 은행에 제출을 전제로 (실거주 유지) 현행 디딤돌대출의 확인방식과 동일하게 운영. 주금공은 대출실행 후 일정기간이 지나면 전입여부를 조사할 수 있으며, 약정을 위반하여 전출한 것이 확인된 경우 기한이익 상실에 따라 조치한다. 그리고 주택 매매·임대사업자 주담대 금지에는 운전자금, 시설자금 관계없이 주택매매업·임대업 대출인 경우이다.

 

이 경우 시설자금(:주택구입용 자금) 뿐만 아니라, 운전자금(:주택수리비 등)용으로도 주택담보대출은 받을 수 없다. 이미 사업자등록을 한 경우에도 주택매매업·임대업 사업자 등록을 한 경우라면, 조치 시행일(7.1) 이후에는 금융권에서 주택 매매·임대사업자로서 주택담보대출을 받을 수 없다. 조치 시행일은 행정지도를 거쳐 71일부터 시행될 예정. 71일 전까지 주택담보대출을 신청하거나, 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정 적용한다. 주택매매·임대업자의 주담대를 전면 차단할 경우 임차보증금 반환 목적 대출도 금지된다.

 

그러면서 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생하는 경우 임차인 보호를 위해 주택 매매·임대업자가 ’20.7.1일 전까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 대출은 허용한다. 특히 투기·투과지구 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출 제한을 전제로투기·투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출보증이용에 따른 규제 시행일 이후 매입한 아파트가, 주택가격이 KB시세 등을 기준으로 시세 3억원을 초과하고 투기·투기과열지구에 속해있는 경우라면 규제대상에 포함한다.

 

투기·투과지구 내 3억원 초과 아파트 신규매입시 전세대출보증이용제한 강화 시행일은 보증기관의 내규개정 및 은행 전산개발 등을 거쳐 조속한 시일 내에 시행할 예정이며, 기존 전세규제시에는 발표부터 시행까지 1개월여의 기간 소요한 경우 시행일 이후 대출 신청분부터 적용하며, 시행일 전세계약을 이미 체결한 경우 종전 규정 적용한다. , 전세계약 존부, 계약금 납입사실 등은 차주가 입증하는 것이 필요하다. 아울러 전세대출 제한 규제 적용의 예외조치는 12·16 대책시 인정된 불가피한 실수요 등에 대해서는 동일한 범위내에서 인정될 계획이다.

 

(참고) 12·16 등의 주요 실수요 예외 요건 직장이동·자녀교육·부모봉양 등 실수요로 ·군간 이동할 경우(서울시·광역시 내 이동은 불인정) 전셋집과 구입주택 모두에서 전세 실거주시 대출보증 허용한다. 또한 회수규제의 경우에는 투기·투기과열지역의 대부분의 아파트가 3억원 이상인 점을 감안하여, 정상적인 주거사다리 이용(전세자가)을 저해하지 않도록 일부 추가적인 예외도 인정할 계획이다. () 매입한 아파트에 기존 세입자의 임대차 기간이 남아있는 경우 해당 기간까지만 회수규제 유예 인정 등이다.

 

규제 위반으로 대출회수 조치가 이뤄진 차주에 대한 불이익 조치로는 이번 규제 위반으로 대출회수 조치(기한이익 상실)가 이루어진 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생하고, 연체정보 등록, 연체이자 등 불이익 부과 또한, 향후 3년간 주택관련 대출 이용이 제한 기한이익 상실시점부터 연체차주로 등록(신용등급 불이익, 대출한도 감소 등)→ ②연체 3개월 등 경과시 채무불이행자 등록 등(금융권 대출 이용 불가 등)이다. 이번에 규제지역으로 신규 지정되는 지역의 경우 언제부터 해당 규제지역의 대출규제가 적용되는 규제지역 신규 지정 효력발생일(6.19)부터 바로 적용된다.

 

, 618일까지 금융회사에 대출 신청을 완료한 차주 등의 경우 규제지역 신규 지정 이전의 규제가 적용된다. 이번에 새로 투기과열지구로 지정된 지역의 15억 초과 아파트 담보대출은 언제부터 금지되는 규제지역 지정 효력발생일(619)부터 주택구입목적 주택담보대출과 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 금지(12·16대책 사항)된다. 다만, 임차인 보호를 위해 618일까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 허용을 전제로 하고 있다.

 

 

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